Zwykło się uważać, że prawo użytkowania wieczystego jest porównywalne z prawem własności i że ma podobną wartość. Zazwyczaj jednak umykają uwadze oceniających specyficzne cechy użytkowania wieczystego niosące dla nabywcy spore ryzyko prawne, które może ujawnić się nawet po kilkudziesięciu latach.
O zakresie ochrony nabywcy użytkowania wieczystego decyduje przysługujący mu zakres rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Artykuł 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi bowiem, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym a rzeczywistym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Ograniczenia rękojmi występują i przed nabyciem, i po nabyciu użytkowania wieczystego.
Przed nabyciem komplikacje wiążą się z zasadą konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Nabywca staje się bowiem użytkownikiem wieczystym z chwilą wpisu. Oznacza to tyle, że do tego momentu prawa nie nabył. Rękojmia zaś nie chroni nabycia, które nie nastąpiło.
Zdarzające się w praktyce przypadki dwukrotnego zbywania tej samej nieruchomości lub obciążania nieruchomości uprzednio zbytej powodują, że nabywca prawa użytkowania wieczystego musi poszukiwać ochrony w innych instytucjach prawa ksiąg wieczystych, które mogą doprowadzić do zastosowania w jego przypadku instytucji rękojmi.
Przede wszystkim należy spróbować skorzystać z regulacji kolejności załatwiania wniosków o wpis zawartej w art. 6266 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nią decyduje godzina i minuta wpływu, a wnioski wpływające jednocześnie mają tę samą kolejność. Problem w tym, że naruszenie tego przepisu przez sąd nie stanowi przesłanki objęcia rękojmią nabywcy użytkowania wieczystego. Ponadto przepis ten nie chroni w razie zwrotu wniosku o wpis, a są to przypadki wcale nierzadkie.
Innym ratunkiem dla nabywcy mógłby być art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiący, że wpis w księdze ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Przepis ten w powiązaniu z art. 6266 k.p.c. mógłby dać pewność od chwili zawarcia umowy i złożenia wniosku. Moc wsteczna dotyczy jednak wpisów dopuszczalnych w momencie dokonania, a nie składania wniosku. Wpis użytkowania wieczystego na rzecz nabywcy od osoby, która w chwili dokonywania wpisu nie była już użytkownikiem wieczystym, nie jest dopuszczalny.
Czynione w piśmiennictwie i orzecznictwie próby objęcia ochroną nabywcy użytkowania wieczystego w tym krytycznym okresie przez konstruowanie prawa tymczasowego, tzw. ekspektatywy, zrównanej z prawem użytkowania wieczystego i w zakresie ochrony przed nieuczciwym zbyciem, i w zakresie możliwości zbycia prawa, nie doprowadziły na razie do powstania trwałej linii orzecznictwa chroniącej nabywcę.
Po nabyciu użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na nieruchomości będącej własnością skarbu państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (dotyczy tylko gruntów publicznych). Oznacza to, że użytkowanie wieczyste nie może być ustanowione na gruncie prywatnym. Problem może się pojawić np. w wyniku stwierdzenia nieważności aktu wywłaszczenia, i to nawet po kilkudziesięciu latach.
Ale kłopoty z prawem użytkowania wieczystego na tym się nie kończą. Nietrudno sobie wyobrazić problemy z obciążeniem takiego nieistniejącego prawa hipoteką czy zakwalifikowaniem do kosztów uzyskania przychodu opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które okazało się nieważne. Również przedstawiciele gmin, które starają się ściągnąć inwestorów, uważają, że brak możliwości obniżania opłat za użytkowanie wieczyste to znacząca niewygoda w porównaniu z możliwością regulowania wysokości podatków. Dlatego uważam, że w obecnym kształcie użytkowanie wieczyste straciło rację bytu i należałoby je zlikwidować.
