Rzeczpospolita, Sebastian Bellitzay
POLEMIKA Podwyżkę opłaca się zakwestionować
Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z aktualizacją opłaty rocznej, może podważać jej zasadność bądź wysokość. Przysługuje mu odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu. Do ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy płaci według dotychczasowej stawki – uważa aplikant radcowski Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu oraz prawnik w Kancelarii Prawnej Komarnicka Korpalski w Poznaniu.
Przesłanką aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Aktualizacja nie może być dokonana częściej niż raz w roku. Dokonuje jej właściciel (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego) z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien dotychczasową wypowiedzieć napiśmie do31 grudnia roku poprzedzającego i przesłać równocześnie ofertę jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu ma wskazać sposób obliczenia nowej opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym.
Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z aktualizacją opłaty, może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo byłaby uzasadniona winnej wysokości (dalej również jako „odwołanie do SKO”). W takiej sytuacji to na właścicielu nieruchomości spoczywa ciężar udowodnienia, że aktualizacja jest uzasadniona.
Z kolegium do sądu
Od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu zastępuje pozew i jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sprawa podlega więc dalszemu rozpoznaniu w trybie procesowym według przepisów kodeksu postępowania cywilnego (tzw. proces aktualizacyjny). Ostateczna wysokość opłaty rocznej zostaje ustalona prawomocnym wyrokiem sądu. Jaka wysokość opłaty rocznej obowiązuje od złożenia oferty z podaniem wysokości nowej opłaty aż do wydania prawomocnego wyroku przez sąd powszechny w procesie aktualizacyjnym? To ważna kwestia, bo między tymi zdarzeniami może upłynąć nawet kilka lat. Nie budzi przy tym wątpliwości, że złożenie odwołania do SKO nie zwalnia użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczania opłaty w wysokości sprzed aktualizacji (art. 78 ust. 4 u. g. n.). Dyskusyjne jest natomiast, od kiedy należy się opłata za użytkowanie wieczyste w nowej wysokości.
To tylko oferta
Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego stały dotychczas na stanowisku, że nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje od1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano dotychczasową. Argumentem za tym rozwiązaniem ma być treść art. 79 ust. 5 u.g.n., który mówi, że ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej. Regulację tę stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową w następstwie wniesienia sprzeciwu. Tym samym niezależnie od złożenia odwołania do SKO i pozwu do sądu użytkownik wieczysty jest w trakcie tych postępowań opóźniony z opłatami i powinien z tego tytułu zapłacić odsetki ustawowe.
Z drugiej jednak strony wskazywano na treść art. 78 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że aktualizacja opłaty polega na wypowiedzeniu jej dotychczasowej wysokości przez właściciela i złożeniu oferty przyjęcia opłaty w nowej wysokości. Skoro więc mamy do czynienia z ofertą, to nie można mówić o tym, że wiąże ona użytkownika wieczystego, który ją odrzucił.
Argumentu za tą koncepcją dostarcza również przepis art.78 ust.4 zd.2 u.g.n. interpretowany acontrario. Przepis ten mówi, że w razie niezłożenia przez użytkownika wieczystego wniosku do SKO o stwierdzenie bezzasadności aktualizacji obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Z tego wynika zatem, że złożenie odwołania do SKO ma ten skutek, iż nowa opłata nie obowiązuje i dopiero prawomocny wyrok sądu może zmienić ten stan prawny.
Na korzyść użytkownika
Wątpliwości, o których mowa, ostatnio zostały wyjaśnione przez Sąd Najwyższy w uchwale z 23 czerwca2005 r., IIICZP37/05. Interpretacja przepisów u.g.n. przyjęta w niej jest korzystna dla użytkownika wieczystego. Rozstrzygnięto, że obowiązek uiszczania opłaty za użytkowanie wieczyste w zaktualizowanej – z reguły wyższej – wysokości powstaje dopiero z chwilą wydania prawomocnego wyroku przez sąd powszechny rozpatrujący sprawę w tzw. procesie aktualizacyjnym. Roszczenie właściciela nieruchomości przeciwko użytkownikowi staje się wymagalne od tego momentu. Sąd Najwyższy uznał, że wyrok w procesie aktualizacyjnym ma charakter orzeczenia konstytutywnego i wywołuje skutki od uzyskania prawomocności.
Nadto Sąd Najwyższy zauważył, że rozstrzygnięcie przeciwne wyraźnie uprzywilejowałoby właściciela na niekorzyść użytkownika wieczystego. Gdyby bowiem sąd wydał orzeczenie obniżające wysokość opłaty rocznej, użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwałyby od właściciela nieruchomości odsetki za okres przed uprawomocnieniem się wyroku (do czasu prawomocnego wyroku uiszcza on opłatę w dotychczasowej wysokości). Z punktu widzenia zasady równości stron byłoby nie do przyjęcia, żeby odsetki te przysługiwały w sytuacji odwrotnej, kiedy zapada wyrok podwyższający opłatę roczną. Tego rodzaju zróżnicowanie nie zachodzi przy przyjęciu koncepcji konstytutywnego orzeczenia sądu ustalającego podwyższoną opłatę roczną za użytkowanie wieczyste.
Małe ryzyko
Oznacza to, że ryzyko finansowe przewlekłego procesu sądowego zostaje dla użytkownika wieczystego znacznie zmniejszone. Nawet gdy właściciel wygra, nie będzie mógł żądać odsetek niejako wstecz, za okres poprzedzający wydanie prawomocnego wyroku. Należy podkreślić, że chodzi tu nie o całość opłaty, lecz tylko o tę jej część, która przewyższa dotychczasową wysokość i jest skutkiem dokonanej aktualizacji.
W rezultacie użytkownikowi wieczystemu opłaca się złożyć odwołanie do SKO, a następnie pozew do sądu, gdyż za okres trwania tych postępowań aż do ich prawomocnego zakończenia nie będzie miał opóźnienia w płatnościach i nie grożą mu dodatkowe obciążenia finansowe z tytułu odsetek ustawowych. Zwiększa to znacznie atrakcyjność procesu aktualizacyjnego dla użytkownika wieczystego. Nawet jeśli przegra, osiągnie wymierne korzyści finansowe -chociażby w postaci oprocentowania z lokaty bankowej od kwoty różnicy między opłatą podwyższoną a opłatą w dotychczasowej wysokości, nie wspominając już o innych, bardziej zyskownych formach inwestowania kapitału. Gdy podwyżka jest znaczna, tak osiągnięte dochody uzyskane wciągu kilku lat postępowania sądowego mogą pokryć lub nawet przewyższyć koszty sądowe, jakie trzeb
