Mariusz Korpalski
Kontrahent spółki kapitałowej, z którą podpisuje umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży na jego rzecz nieruchomości, powinien pamiętać o uchwale wspólników, których zgoda na taki transfer jest konieczna. Interes kupującego chroni również wpis roszczenia do księgi wieczystej. Umowa przedwstępna bez uchwały wspólników jest ważna. Niemniej jej przydatność dla kontrahenta spółki kapitałowej wydaje się znikoma. Kontrakt bez akceptacji wspólników nie może być bowiem podstawą dochodzenia przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego. Dlatego – jeżeli kontrakt ma prowadzić do transferu nieruchomości – pozostawienie jednej ze stron furtki w postaci braku uchwały wspólników przekreśla sens zawierania go w dodatku w formie aktu notarialnego. Dowodzi tego praktyka sądów wieczystoksięgowych. Żądają one dołączenia do wniosku o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej także uchwały. A wniosek składać trzeba, ponieważ dopiero wpisana do księgi umowa przedwstępna zapewnia skuteczność roszczeń o nabycie nieruchomości.
Pewne wątpliwości wywołuje tylko okres przejściowy – od podpisania nawet prawidłowo podpisanej umowy przedwstępnej popartej uchwała wspólników sprzedającego do wpisu roszczenia do księgi wieczystej. W tym czasie roszczenia nabywcy z umowy przedwstępnej nie są bowiem w żaden sposób chronione przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (i uchwała wspólników nic tu nie zmienia). W tym czasie roszczenia nabywcy z umowy przedwstępnej nie są w żaden sposób chronione przed nieuczciwym zbyciem nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. I uchwała wspólników nic tu nie zmienia. W szczególności nie może w takiej sytuacji zadziałać wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia działa bowiem, gdy osoba wpisana jako właściciel nie jest właścicielem. Skoro więc rękojmia w ogóle nie chroni uprawnionego z umowy przedwstępnej (ponieważ do transferu własności jeszcze nie doszło), to zła wiara późniejszego nabywcy nie może tej rękojmi wyłączać. Sytuacja nabywcy nie zmienia się z chwilą zamieszczenia wzmianki o wniosku o wpis roszczenia. Roszczenie z umowy przedwstępnej bez uchwały jest nawet wówczas skuteczne tylko między stronami umowy. Zła wiara sprzedawcy i dalszego nabywcy może skutkować jedynie odpowiedzialnością odszkodowawczą.
Odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej jest ograniczone do tzw. ujemnego interesu umowy, tzn. do uszczerbku, jakiego doznał nabywca licząc na zawarcie umowy (koszty notarialne, brak możliwości zarobkowania w trakcie negocjacji). Wiąże się to z przekonaniem, że umowa przedwstępna nie wywołuje definitywnych skutków właściwych dla umowy przyrzeczonej. Dlatego przy ustalaniu wysokości strat niedoszłego nabywcy – co do zasady – nie wychodzi się od hipotetycznego stanu majątkowego, który istniałby po zawarciu umowy przyrzeczonej. To powoduje, że sankcji odszkodowawczej nie traktuje się w takich razach poważnie. Dlatego należałoby raczej twierdzić, że skutki niewykonania umowy przedwstępnej nie mogą być takie same jak skutki niewykonania umowy przyrzeczonej. Niewykonanie umowy przedwstępnej bowiem to np. niezawarcie umowy ostatecznej, a niewykonanie tej drugiej wiąże się najczęściej z niezapłaceniem ceny lub niewydaniem nieruchomości. Zresztą nawet Sąd Najwyższy czasem nie czuje się komfortowo w sytuacji, w której odpowiedzialność odszkodowawcza jest tak radykalnie ograniczona (np. wyrok z 14 października.2005 r., III CK 103/05 czy wyrok z 18 marca 2010 r., V CSK 319/09). W praktyce istotne jest jednak tylko to, by przy zawarciu umowy przedwstępnej spółka kapitałowa okazała stosowną uchwałę wspólników, a roszczenie z umowy przedwstępnej znalazło się w księdze
