Media Rzeczpospolita – Ryzykowne nabycie użytkowani

8 marca 2006

NIERUCHOMOŚCI Ryzykowne nabycie użytkowania Przesłanie przez notariusza wniosku o wpis do księgi wieczystej nie chroni dostatecznie nabywcy użytkowania wieczystego (c) ANDRZEJ JACYSZYN

Przyjęło się upraszczające traktowanie użytkowania wieczystego jako „prawie” prawa własności. Zgodnie z tym sposobem myślenia pamiętać należy jedynie o dodatkowych opłatach, specyficznym sposobie amortyzacji itp. Jednakże użytkowanie wieczyste różni od własności jeszcze jedno: brak ochrony nabywcy użytkowania wieczystego aż do wpisu do księgi wieczystej.

Wpisu nie będzie

Pierwszą pułapką prawną dla nabywcy jest niekompletność regulacji kodeksowej. Warunki ustawowe przeniesienia użytkowania wieczystego reguluje bowiem nie kodeks cywilny, a ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; dalej: uogn). Zgodnie z art. 27 uogn do przeniesienia użytkowania wieczystego potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.

Drugą pułapką jest art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361; dalej: ukwh). Stanowi on, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Z ogólnych zasad postępowania wieczystoksięgowego wynika natomiast, że wpis nabywcy nie może nastąpić, jeżeli „późniejszy nabywca” uzyska wpis do księgi wieczystej wcześniej niż „wcześniejszy nabywca”. Zbywca nie będzie wtedy już figurował jako użytkownik wieczysty, a nie można pozbawić nowego użytkownika wieczystego („późniejszego nabywcy”) skutecznie nabytych praw.

Nic nie kupi:

Trzecią pułapką jest art. 5 ukwh definiujący rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi on, co następuje:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Zostaje niewiele

W opisywanej dziś sytuacji „podwójnego zbycia” użytkowania wieczystego nie mamy do czynienia z niezgodnością pomiędzy stanem ujawnionym a stanem rzeczywistym: „wcześniejszy nabywca” rzeczywiście nie stał się nigdy użytkownikiem wieczystym. Czwartą pułapką jest art. 8 ukwh. Zgodnie z tym przepisem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona przez wniosek o wpis.

W opisywanym przypadku „dalszy nabywca” nie korzysta z rękojmi, bo nie ma w ogóle rozbieżności między stanem ujawnionym a stanem rzeczywistym. Wpis wzmianki o wniosku o wpis zmiany użytkownika wieczystego nie chroni więc nabywcy. W taki sposób nabywca użytkowania wieczystego może zostać jedynie z roszczeniami odszkodowawczymi wobec nieuczciwego zbywcy. A to, jak uczy praktyka, niewiele nawet na otarcie łez.

Więcej niepewności

Są to najbardziej dotkliwe, ale niejedyne skutki obecnej regulacji przeniesienia użytkowania wieczystego w drodze umownej. Do tego dochodzą niepewność co do momentu powstania obowiązku zapłaty opłaty rocznej, podatku od nieruchomości, możliwości dalszego zbycia (jeżeli już udało się nabycie), możliwości obciążenia hipoteką, obliczania okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jak z tego widać, instytucja użytkowania wieczystego, która powstała w innym ustroju, nie odpowiada współczesnym wymaganiom obrotu nieruchomościami.

MARIUSZ KORPALSKI Autor jest radcą prawnym, komplementariuszem w Roedl, Korpalski Kancelaria Prawna sp. k. w Warszawie Przekształcenia tak, ale powoli

W miniony piątek Sejm przyjął ostateczną wersję, po poprawkach Senatu, ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Czeka ona teraz na podpis prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Nowa ustawa nie przewiduje wbrew pierwotnym założeniom wyeliminowania z polskiego systemu prawa użytkowania wieczystego poprzez przekształcenie go, z mocy samego prawa, w prawo własności nieruchomości. Instytucja użytkowania wieczystego nie została wykreślona z kodeksu cywilnego, a użytkownicy wieczyści nie staną się automatycznie właścicielami swoich nieruchomości.

Jej przepisy dotyczą nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, zabudowanych garażami lub przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Prawo do przekształcenia ma przysługiwać tym, którzy będą użytkownikami nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy, i ich następcom prawnym. Przewiduje jednak spowolnienie tego procesu. Wnioski w tej sprawie można składać do końca 2012 r. Decyzja o przekształceniu należy do starostów, jeśli chodzi o nieruchomości skarbu państwa, oraz do wójtów, burmistrzów, prezydentów miast, zarządów powiatów albo województwa w przypadku nieruchomości należących do samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste wprowadzone zostało do systemu prawa polskiego w okresie ograniczania sfery własności prywatnej i wynikającego z tego zakazu sprzedaży gruntów państwowych. Podczas dyskusji nad projektem piątkowej ustawy podkreślano, że jest to prawo, które dostatecznie chroni interesy użytkownika wiecz

Komarnicka Korpalski Kancelaria Prawna sp. j.  60-614 Poznań  ul. Śląska 20   NIP: 779 22 93 575   tel.: +48 618434030    fax: +48 618434029  poznan@law24.pl